Регистрация договора переуступки права требования на квартиру

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Налоговое законодательство определяет налоговую базу при переуступке прав на жилые дома или помещения как разницу между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Новый кредитор становится обладателем прав по договору переуступки в тех же пределах и на условиях, которыми обладал на момент перехода первоначальный кредитор. С правом требования по исполнению обязательства переходит также право на возможность получения процентов. Если это потребуется, то должник может выдвинуть новому кредитору аналогичные возражения, что выдвигал когда-то первоначальному кредитору.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).
  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре. Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Еще почитать:  Как обналичить материнский капитал на покупку дома

Покупка квартиры по переуступке

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Переуступка: хитрости сделки

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Передача прав в обеих ситуациях должна оформляться лишь после выплаты продавцом строительной компании полной суммы, согласно достигнутому между ними соглашению, или же при единовременном оформлении договора перевода остатка суммы на покупателя.

  1. Сообщить застройщику о решении заключить договор цессии.Уведомить компанию о намерении заключить договор цессии: придя в офис или составив письменное извещение. Если застройщик не будет осведомлен о совершении сделки, она может быть признана недействительной. Рекомендуется присутствие в качестве третьего участника представителя от строительной фирмы при заключении сделки по переуступке прав требования.
  2. Получить согласие застройщика в письменном виде на проведение сделки.Обычно строительная фирма требует 5% за процесс переуступки прав и оформления согласия на заключение сделки. Как правило, продавец реализует квартиру по большей стоимости, чем приобретал у застройщика. Сумма выплаты вычисляется из стоимости продажи. Например, квартира была выкуплена у застройщика за 2,5 млн. рублей, а продается за 3 млн. рублей, соответственно, 3 млн. рублей х 5% = 150 000 рублей – данную денежную сумму нужно внести на счет банка строительной фирмы.
  3. Получить у застройщика справку об отсутствии задолженности перед ним.В ней должно указываться, что финансовые обязательства продавца в полной мере выполнены, и расчеты произведены. Справку строительная фирма выдаст только при отсутствии перед ней долга или при заключении договора перевода оставшейся задолженности на покупателя. Третьей стороной в данном документе должен числиться застройщик.
  4. Получить разрешение жены/мужа на совершение сделки, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  5. Получить разрешение банка в письменной форме на заключение договора цессии, если квартира пребывает в залоге по ипотеке. Согласие учреждение даст лишь после полной выплаты долга по ипотеке.
  6. Получить на жилплощадь выписку из ЕГРП.В документе в качестве правообладателя должен числиться продавец, если договор инвестирования или ДДУ был официально зарегистрирован. Узнайте, как заказать выписку здесь
Еще почитать:  Как оформить в собственность новостройку по ипотеке

Договор уступки прав требования на квартиру

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

Переуступка прав собственности на квартиру

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.