Признание сделки недействительной в связи с неоплатой

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости – это признание сделки недействительной по решению суда. На основании такого решения бывший владелец имущества имеет право внести в реестр изменения, отменив покупателя, как собственника, и распорядиться недвижимостью как ему вздумается.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Признание сделки ничтожной в связи с невыплатой денежных средств по договору

Из содержания вышеуказанных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной, или договором.

В адвокатской практике встречаются спорные ситуации, когда сторона по сделке, а именно Покупатель по договору купли-продажи квартиры не уплачивает Продавцу денежные средства за проданное жилое помещение. В таком случае возможно обращение с исковым заявлением в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Признание недействительным договора купли-продажи недвижимости

решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 марта 2007 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2007 г. N 09АП-5518/2007-ГК по делу N А40-72517/06-131-504, удовлетворены исковые требования Н. к ООО „Омила“, ООО „Контур“ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.06, заключенного между ООО „Омила“ ( продавец) и ООО „Контур“ ( покупатель).
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО „Омила“ и ООО „Контур“ обратились в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Так, по их мнению, суд не применил закон, подлежащий применению при определении правовой силы действительности решений общего собрания участников ( п. 1 ст. 36, ст. 37, п. 2 ст. 43 ФЗ « Об обществах с ограниченной ответственностью»), и толкование закона, данное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999 « О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об обществах с ограниченной ответственностью“, ( п. п. 22, 23), а также п. п. 7.7, 7.12 устава ООО „Омила“. Суд также не применил закон, подлежащий применению при оценке действительности пункта 7.10 устава ( п. 1 ст. 32 ФЗ „Об обществах с ограниченной ответственностью“, Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999 „О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об обществах с ограниченной ответственностью“ ( пп. 5).
Кроме того, по мнению заявителей, суд неправильно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и нарушил положения п. 2 ст. 65 АПК РФ; суд всесторонне, полно и объективно не исследовал имеющиеся доказательства в деле и нарушил положения п. п. 1, 4 ст. 71 АПК РФ.
В отзыве на кассационную жалобу Н. просит в ее удовлетворении отказать, считая судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.
В заседании кассационной инстанции представители ответчиков поддержали доводы кассационной жалобы, представитель третьих лиц поддержал позицию заявителей; представитель истца возражал против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и представленного на нее отзыва, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция пришла к заключению, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств, установленных в ходе слушания, и подтвержденных представленными в материалы дела доказательствами.
В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В ст. 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 46 ФЗ „Об обществах с ограниченной ответственностью“ крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных законом, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Материалами настоящего дела подтверждается, лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что сделка, являющаяся предметом настоящего иска, является крупной, совершена не в рамках обычной хозяйственной деятельности.
Из протокола общего собрания участников ООО „ОМИЛА“ от 26.10.06 ( т. 1 л.д. 32) следует, что 26.10.06 состоялось общее собрание участников ООО „ОМИЛА“, на котором было принято решение об утверждении оспариваемой в настоящем деле сделки, в соответствии с условиями которой ООО „ОМИЛА“ обязуется передать в собственность ООО „Контур“, а ООО „Контур“ принять и оплатить в соответствии с условиями сделки следующее недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 592,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 22. Из этого же протокола усматривается, что истец, имеющий 30% долю уставного капитала, в данном собрании не участвовал.
Вместе с тем, исходя из буквального содержания п. 7.10 устава ООО „ОМИЛА“ следует, что для проведения собрания, в том числе, и об одобрении оспариваемой в настоящем деле сделки, изначально необходимо присутствие всех участников общества, либо их представителей.
Следовательно, как заключил суд, собрание 26.10.06 нельзя было проводить и оно должно быть признано несостоявшимся, т.к. у собрания не было кворума, под которым, согласно п. 7.10 устава понимается наличие всех участников либо их представителей.
Данное положение устава, как правомерно указал суд, является действительным, поскольку закон не запрещает участникам общества предусмотреть условия о кворуме собрания, что и было сделано в ООО „ОМИЛА“. На момент рассмотрения спора данное положение устава участниками в установленном законом порядке не изменено, оснований признавать его недействительным у суда нет, т.к. оно не противоречит закону и иным правовым актам. Таким образом, собрание от 26.10.06 не имеет юридической силы.
С учетом изложенного вывод суда о том, что оспариваемая сделка, по которой отчуждено единственное недвижимое имущество, принадлежащее обществу, является недействительной, как совершенная с нарушениями требований, предусмотренных ст. 46 ФЗ « Об обществах с ограниченной ответственностью“, что, в свою очередь, нарушает права истца на участие в управлении обществом, следует признать законным и обоснованным.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда кассационной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемых судебных актов и могущих служить основанием для их отмены, кассационной инстанцией не усматривается.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом, однако с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами, а также не основанные на надлежащем толковании норм действующего законодательства.
Кассационная инстанция считает необходимым отметить, что доводы заявителей касательно того, что суд не применил закон, подлежащий применению при определении правовой силы действительности решений общего собрания участников ( п. 1 ст. 36, ст. 37, п. 2 ст. 43 ФЗ « Об обществах с ограниченной ответственностью», и толкование закона, данное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999 « О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об обществах с ограниченной ответственностью“, ( п. п. 22, 23) а также п. п. 7.7, 7.12 устава ООО „Омила“, а также не применил закон, подлежащий применению при оценке действительности пункта 7.10 устава ( п. 1 ст. 32 ФЗ „Об обществах с ограниченной ответственностью“, Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999 „О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об обществах с ограниченной ответственностью“ ( пп. 5) опровергаются внимательным прочтением обжалуемых судебных актов. Как суд первой инстанции, так и апелляционный суд, исходя из вышеуказанных норм права, с учетом их толкования, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999, пришел к правильному заключению относительно законности и действительности пункта 7.10 устава ООО „Омила“, подчеркнув, что при принятии Устава волеизъявление участников общества было направлено на коллективное решение всех вопросов их хозяйственной деятельности и недопущение игнорирования мнения ни одного из участников общества.
Ссылаясь на неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и нарушение положения п. 2 ст. 65 АПК РФ; неполное исследование имеющихся доказательств в деле и нарушение положений п. п. 1, 4 ст. 71 АПК РФ, заявители по сути, требуют переоценки собранных по делу доказательств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа

Еще почитать:  Кто считается ветераном труда в россии с 2020 года

Резолютивная часть объявлена 28 июня.
Мотивированное постановление изготовлено 3 июля 2007 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Шебановой Н.А., судей Волкова С.В., Соловьева С.В., при участии в заседании от истца: Н. — паспорт: Н.Д. — дов. от 11.05.2007; от ответчиков — ООО « Омила»: К. — дов. б/н от 19.12.06, А. — директор, протокол N 1 от 09.11.04; ООО « Контур: Л. — дов. б/н от 19.12.06; от третьих лиц: В.: П. — дов. б/н от 21.02.07; Ж.: П. — дов. б/н от 21.02.07; К.: П. — дов. б/н от 21.02.07; Б.: П. — дов. б/н от 20.02.07, рассмотрев 28 июня 2007 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО „Омила“, ООО „Контур“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 марта 2007 г., судья Киселева О.В., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2007 г. N 09АП-5518/2007-ГК по делу N А40-72517/06-131-504, судьи: Барановская Е.Н., Попов В.В., Разумов И.В., по иску Н. о признании договора недействительным к ООО „Омила“, ООО „Контур“, третьи лица: А., Б. и др.,

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

То есть ситуация, в которой продавец не получил оплату за проданную недвижимость, относится к данной категории дел. Оспоримость сделки – налицо, но главный вопрос заключается в добросовестном заблуждении покупателя, который попал в сети мошенников, оформивших заём, либо сам осуществил таковые.

  • Покупки объекта недееспособным лицом или у владельца, признанного ограниченно дееспособным (недееспособным).
  • Покупки квартиры у лица, не достигшего совершеннолетия, без согласия опекунов.
  • Продажа, совершённая в связи с насилием, шантажом или обманом, а так же мотивированная неблагоприятными обстоятельствами.
  • Кабальные сделки, заключённые под давлением, на крайне невыгодных условиях.
  • Нарушение прав третьих лиц или детей, в результате продажи жилья или участка(см. Продажа квартиры с несовершеннолетним).
  • Мнимая или притворная сделка, за которой скрываются иные намерения контрагента или обоих участников.
  • Несоответствие положений, внесённых в текст, требованиям законодательства.
  • Нарушения правил оформления, некорректно составленный договор.
  • Иные недобросовестные действия продавца или покупателя и нарушения в оформлении.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 ноября 2008 г

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что согласно учредительному договору (в редакции от 05.06.2002) уставный капитал общества образован его участниками в денежном выражении в размере 100%, распределяется между ними в равных долях по 20% каждому. Таким образом, участники общества, в том числе Деро Н.В. и Бешкок Ф.А. признали факт оплаты уставного капитала всеми участниками в полном объеме. Деро Н.В. и Бешкок Ф.А. не представили доказательств того, что общество когда-либо рассматривало и принимало решения об уменьшении уставного капитала либо о ликвидации организации, а также того, что кто-либо из участников утрачивал права учредителя в связи с неполной оплатой его доли; заявители также не представили доказательств обращения налогового органа в суд с требованием о ликвидации юридического лица в связи с неоплатой его уставного капитала в полном объеме.

Еще почитать:  Приказ на командировку в выходной день образец

Пунктом 1.1. устава ТОО «Диана-52», утвержденного протоколом общего собрания учредителей от 10.04.1992 N 1, определено, что предприятие создано членами трудового коллектива парикмахерской N 52 (структурного подразделения арендного предприятия парикмахерских услуг «Локон») на основании паевого объединения части имущества учредителей — собственников, а также трудового и интеллектуального потенциала для осуществления хозяйственной деятельности. Согласно пункту 4.5 уставный фонд составляет 15 000 неденоминированных рублей.

Признание договора купли-продажи недействительным

Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).

Как правильно действовать для отмены договора купли-продажи квартиры и признания его недействительным

  1. Противоречие совершенной сделки какому-либо закону.
  2. Ничтожность сделки. Например, оформление продажи без передачи денег. Или заключение якобы договора дарения, тогда как на самом деле расстающаяся с собственностью сторона получает деньги.
  3. Появление сведений о том, что одна из сторон сделки ограничена в дееспособности либо является полностью недееспособной.
  4. Заключение сделки с несовершеннолетними. Лица до 18 лет могут владеть имуществом и продавать его. Но при этом один из родителей ребенка после его подписи во всех документах должен писать слово «Согласен» и ставить подпись. При отсутствии такой надписи сделка с участием несовершеннолетнего может быть признана недействительной;
  5. Заключение договора под влиянием угрозы, в заблуждении или на кабальных условиях. Например, будущий покупатель не знал всех подробностей о состоянии квартиры и обнаружил неприятные детали в виде, допустим, протекающей крыши, после совершения сделки.
  6. Установление случаев мошенничества и введение покупателя недвижимости в заблуждение относительно предмета сделки. Например, человек продает квартиру через агентство. И его сотрудник, вступив в сговор с продавцом, не все сообщает о квартире покупателю.
  1. 1 год, если речь идет об оспоримых сделках. Начинается отсчет срока давности с момента, когда истец должен был узнать об обстоятельствах, на основании которых можно сделку признать недействительной.
  2. 3 года в случае совершения ничтожной сделки. Таковой признается сделка, которая была проведена только на бумаге. Например, родственники заключили между собой договор купли-продажи, а на самом деле никаких денег не передавали. Срок начинается с момента исполнения сделки.
  3. 10 лет. Таков он для ничтожных сделок, если исковое требование подает лицо, не являющееся одной из сторон сделки. Отсчитывается срок со дня, в который истцу надлежало получить сведения о наличии оснований, позволяющих считать сделку недействительной.

Признание сделки недействительной в связи с неоплатой

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из положений ст. ст. 218, 433, 558 ГК РФ и того, что поскольку правоспособность ФИО1 прекратилась ДД.ММ.ГГГГ, то государственная регистрация договора купли-продажи и право собственности покупателя после смерти продавца невозможна, в связи с чем, спорное имущество подлежит включению в наследственную массу ФИО1

Суд также правильно указал, что доводы ответчика о том, что надлежащим образом подписанные документы были сданы в Управление ФРС по , что явно свидетельствовало о намерении сторон завершить сделку, и что до своей смерти ФИО1 не предпринял никаких мер по отмене сделки, т.е. продавец выразил свою волю на совершение договора купли-продажи с Деминой Ю.Д., и Демина Ю.Д. эту квартиру купила, не могут служить основанием для признания названной сделки действительной. Принятие регистрирующим органом необходимых документов для регистрации договора отчуждения недвижимого имущества само по себе не порождает права собственности на данное недвижимое имущество.

Признание сделки недействительной

Заявить о недействительности договора или его части можно, подав самостоятельное исковое требование. В качестве примеров судебных актов, вынесенных по таким искам, можно привести постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 июня 2011 г. по делу № А05-12103/2010 (определением ВАС РФ от 12 августа 2011 г. № ВАС-9786/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), ФАС Волго-Вятского округа от 13 октября 2011 г. по делу № А29-222/2011.

Но есть и другой вариант. Ответчик может предъявить встречный иск о недействительности договора (его части) в случае несогласия с предъявляемыми к нему требованиями. Иначе говоря, возражая против основного требования о взыскании задолженности или о применении штрафных санкций, должник (ответчик) заявляет встречные требования и пытается признать договор недействительным.

Признание сделки недействительной

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Уважаемая Юлия, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.